Konut sahibi olmak isteyenler ve uygun fiyatla kirada oturmak isteyenlerin sayısı her geçen gün artıyor. Ancak, yüksek kredi faizleri ve kiralardaki yüzde 25'lik artış sınırı, yatırımcıları gayrimenkulden uzaklaştırıyor. Bu durum, konut alımını erteleyenlerin sayısının artmasına neden oluyor.
Bunun dışında, Temmuz ayında kira artış oranlarına ilişkin yüzde 25'lik sınırın kalkmasının beklenmesi, kiracılar tarafından tedirginlikle takip ediliyor.
Uzmanlar, önümüzdeki dönem için konuta verilmesi planlanan uygun faizli kredi ve Temmuz ayından itibaren yürürlükten kalkacak olan kira artış sınırını değerlendirdi.
Konut alımı için düşük faizli ve uzun vadeli kredi beklentisi yükseliyor. Ayrıca, kira artış sınırının kaldırılması ancak yine bir tavan uygulaması olması mantıklı olacaktır. Yüksek kiraların önüne geçmenin tek yolu, konut arzını arttırmaktır.
Konut sahibi olma oranı yüzde 56.2'ye geriledi. Bu oranı artıracak politikalar ve projeler desteklenmelidir. Dar gelirli vatandaşlar için düşük faizli konut kredilerinin uzun vadeli ödeme planları ile desteklenmesi, konut sahibi olmalarını kolaylaştıracaktır.
Konut satışlarında kötü bir yıl olan 2023 yılında bile yaklaşık 1.225.000 konut satışı gerçekleşti. Kira düzenlemesi konusunda, devletin vergi geliri, komşuluk anlayışı ve turizm sektöründeki oyuncuların haklarını korumak gibi konulardan dolayı son derece önemli ve çözülmesi gereken bir konudur.
Konut kredisi faizlerindeki düşüş, para ve maliye politikasına bağlıdır. Faizlerde bir düşüş görülebilir. Ancak, yüksek faiz ortamı ticaretin önündeki en büyük engeldir.
Aslında konut satışları zayıfladığı için konut arzı etkilendi demek mümkün değil. 2023 Eylül ayından sonra özellikle ciddi bir daralma oldu ancak konut arzı dediğiniz konunun arza dönmesi 24-36 ay arası. Yani bugün yaşadığımız arz problemi 2020'li yıllara dayanıyor. Krediye erişim sorunu, arsaların maliyetlerinin çok artması, döviz kurlarında radikal artış, inşaat maliyetlerindeki öngörülemez senaryolar gibi çok farklı sebepler var.
Kentsel dönüşüm deprem kuşağındaki ülkemizde bir milli güvenlik meselesidir ve ülkemizdeki yapı stokları bir an önce depremlere dayanıklı hale getirilmelidir. Maalesef inşaatçılardan daha çok hak sahipleri bu konuya bir zenginleşme fırsatı olarak bakıyor. Her arazinin emsal durumu farklı aslında ve kapalı otopark yönetmelikleri var. Yönetmeliğe uygun proje geliştirildiğinde ve ruhsat alındığında örneklendirdiğiniz konular her yerde aynı şekilde ortaya çıkmıyor.
Konut kredisi faizlerindeki düşüş, para ve maliye politikasına bağlıdır. Beklenti olarak ise yerel seçimlerden hemen sonraki dönem olmasa da yılın son çeyreği itibariyle faizlerde bir düşüş görülebilir. Yüksek faiz ortamı her bakımdan ticaretin önündeki en büyük engeldir.
Mehmet Yüksel - Missafir Kurucu & CEO
Missafir Kurucu ve CEO'su Mehmet Yüksel, 2024 yılında kira fiyatlarında önemli bir değişiklik öngörmemektedir. Bu durumun, Temmuz 2024'te sona erecek olan %25'lik kira zam sınırı uygulaması ve konut kiralamalarıyla ilgili yeni düzenlemelerle ilgili olduğunu belirtmektedir. Yüksel, yeni düzenlemelerin, kısa dönem kiralamaları kısıtlamak yerine, daha açık ve net bir yasal altyapı sağlayacağını düşünmektedir. Bu nedenle, kiracıların ve ev sahiplerinin bu düzenlemeleri anlaması ve uyum sağlaması gerektiğini vurgulamaktadır.
Yüksel ayrıca, pandemi sonrasında yaşam trendlerindeki değişimlerin, paylaşım ekonomisine olan ilginin artmasına neden olduğunu belirtmektedir. Bu nedenle, kısa ve orta vadede konut paylaşımı sektörünün büyümeye devam edeceğini düşünmektedir. Ancak, bu büyümenin belirli bölgeler dışında kira fiyatlarını etkilemeyeceğini düşünmektedir. Yüksel, kira fiyatlarının Temmuz 2024'te %25 zam sınırının kalkmasıyla artabileceğini öngörmektedir. Bu nedenle, yakın zamanda önemli bir kira azalması beklememektedir.
Haluk Sert - AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
AS Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, Temmuz'dan sonra TÜFE'ye endeksli artışların yapılmasının konut sektöründe sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyeceğini ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebileceğini belirtti. Sert, yatırımların artırılması hedeflendiğinde, kesinlikle TÜFE'ye endeksli artışların yapılması gerektiğine inandığını ve geçmişte oluşan farkların da kapatılmasının önemli bir adım olacağını ifade etti. Bu artışların gerçekleşmemesi durumunda konut yatırımcılarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabileceklerini ve bu durumun sektörde durgunluğa neden olabileceğini belirtti. Bu nedenle, konut alımını artırmak ve yatırımcıların ilgisini çekmek adına artışların gerçekleştirilmesi gerektiğini vurguladı.
Sert ayrıca, TÜFE'ye endeksli artışların yalnızca mevcut yatırımcıları elde tutmakla kalmayacağını, aynı zamanda yeni yatırımcıları da çekecek potansiyele sahip olduğunu ifade etti. Bu artışların ekonomik dalgalanmalara karşı bir denge unsuru sağlayarak yatırımcılara güven verdiğini ve ayrıca geçmişte oluşan farkların kapatılmasının adil bir rekabet ortamı oluşturarak sektörde istikrarı artırabileceğini belirtti.
Sonuç olarak, Temmuz'dan sonra TÜFE'ye endeksli artışların yapılması, konut sektöründe sürdürülebilir bir büyümeyi destekleyebilir ve yatırımcıların uzun vadeli ilgisini çekebilir. Bu adım, sektörün güçlenmesine katkı sağlayarak ekonomik büyümeye olumlu bir etki yapabilir.
Asgari ücretle geçinen dar gelirli vatandaşların konut sahibi olabilmesi için devletin ücretsiz arsa tahsisi yaparak sosyal konut üretmesi ve bu konutları uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkanlarıyla desteklemesi gerektiğini düşünüyor. Sosyal konut projeleri, kira artışlarını tamamen durdurmamış olsa da bir miktar kontrol altına almış gibi görünüyor. Ancak, kira artışlarını önemli ölçüde durdurabilmek için konut üretiminin artması ve satışların çoğalması gerekmektedir. Şu anda ise konut üretimi yeterli düzeyde değil, talep ise fazla olduğundan kira artışları kontrol altına alınamıyor. Bu durum, bir kısır döngü haline gelmiş durumda.
Merve Ertem Marangozoğlu - Lüks konut uzmanı
Konut kiralarına yönelik olarak uygulanan yüzde 25 artış sınırının Temmuz ayından sonra kaldırılabileceğini bekleyen lüks konut uzmanı Merve Ertem Marangozoğlu " Teoride her ne kadar yüzde 25 zam yapılacak denilse de pratikte bu durumun gerçekleşmediği ortada. Yüzde 25’te ısrarcı olanlar ise davalar, ev sahipleri tarafından baskılara maruz kalabiliyor. Genel anlamda yüzde 25 kuralına uyanların sayısı uymayanlara göre çok düşük kalıyor" dedi.
Merve Ertem Marangozoğlu'nun açıklamaları şöyle:
Konut sektörü temmuz ayı itibariyle yüzde 25 zam oranının ortadan kalkmasını bekliyor. Ancak, uygulamada bu oranın tam olarak gerçekleşmediği ve yüzde 25 kuralına uyanların sayısının düşük kaldığı görülüyor. Özellikle şehrin merkezindeki konutlarda 3-4 yıl önce 3-4 bin lira olan kira fiyatları, yüzde 25 kuralı uygulandığında en fazla 6-7 bin lira civarında seyrediyor. Bu rakamlar, konutun gerçek değeri ve kira getirisiyle uyumsuz. Bu nedenle, hem kiracılar hem de ev sahipleri oturup makul bir seviyeye kirayı yükseltmeleri gerekiyor. Aksi takdirde, her iki taraf için de huzursuzluklar ortaya çıkabilir.
Konut arzını artırarak kiralarda düşüş ya da kiraya olan talepte azalma sağlamanın zor olduğu düşünülüyor. Özellikle şehrin merkezi olarak kabul edilen bölgelerde konut alanı kalmadığı, askeri arazilere yapılan konut inşaatlarının da kısıtlı olduğu belirtiliyor. Bu nedenle, konut üretiminin artırılması ve satışların çoğaltılması gerekiyor. Ancak, enflasyonist ortam nedeniyle yükselen faizlerin konut alımlarını ertelemeye başladığı ve konut satışlarının geçtiğimiz yıla göre düştüğü gözleniyor. Bu durum, kira artışlarının önüne geçmek için daha fazla konut arzının gerekliliğini ortaya koyuyor.
Düşük faizli uzun vadeli konut kredisi verilmesi durumunda, kiracıların konut sahibi olabileceği belirtiliyor. Ancak, bu durumun gerçekleşmesi için faizin yüzde 1'in altında olması ve vadelerin uzun tutulması gerekiyor. Ayrıca, konut kredisi faizlerinde düşüş beklentisinin mevcut olduğu ancak bu düşüşün zaman alacağı ifade ediliyor.
Konut sektörünün ekonomideki önemine değinilerek, inşaat sektörünün birçok sektöre de olumlu etkileri olduğu vurgulanıyor. Bu nedenle, konut kredisinde düşük faizli ve uzun vadeli kredi imkanlarının sunulması gerektiği belirtiliyor.
